Alugar ou comprar um imóvel?

A conta que ninguém faz: o que a entrada deixaria de render

A comparação popular entre alugar e comprar é "aluguel de R$ 3.200 contra parcela de R$ 7.600". Ela ignora o maior número da história: a entrada. Num imóvel de R$ 800 mil com 20% de entrada, saem R$ 160 mil do bolso no dia da escritura, mais uns R$ 32 mil de ITBI, escritura e registro. São R$ 192 mil que, no cenário de alugar, continuariam investidos.

A 11% ao ano líquidos, R$ 192 mil viram cerca de R$ 545 mil em dez anos sem nenhum aporte adicional. Esse é o custo de oportunidade da entrada — e ele não aparece em nenhuma parcela, em nenhum extrato do banco, em nenhuma conversa com o corretor. Aparece só quando alguém coloca os dois cenários lado a lado no mesmo prazo, com o mesmo dinheiro saindo do bolso todo mês.

É exatamente o que o simulador faz. Nos dois cenários o desembolso mensal é igual: quem aluga paga o aluguel e investe a diferença até o que o dono paga de parcela e custos; quando o aluguel passa a parcela, a diferença sai do investimento. No fim do horizonte, compara-se patrimônio com patrimônio — imóvel menos dívida de um lado, carteira do outro.

Yield do aluguel no Brasil: 0,3% a 0,5% ao mês

Yield do aluguel é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. No Brasil, para imóvel residencial, o comum fica entre 0,3% e 0,5% ao mês — 3,6% a 6% ao ano. Um apartamento de R$ 800 mil que aluga por R$ 3.200 está em 0,4% ao mês, 4,8% ao ano, bem no meio da faixa. Bairros valorizados de capitais tendem ao piso; cidades médias e imóveis mais simples, ao teto.

Do outro lado, um financiamento a 11,5% ao ano custa 0,91% ao mês só de juros. Sobre R$ 640 mil financiados, são R$ 5.832 de juros no primeiro mês — 1,8 vez o aluguel do mesmo imóvel, antes de amortizar um centavo. Somando a amortização do SAC (R$ 1.778) e os custos de propriedade (R$ 669), ser dono custa R$ 8.279 no primeiro mês contra R$ 3.200 de aluguel: 2,6 vezes mais.

Essa diferença entre o yield do aluguel e o custo do dinheiro é o motivo pelo qual a conta costuma favorecer alugar em períodos de juros altos. Quando a Selic esteve em 2% e os financiamentos saíam a 7%, o quadro era outro. O simulador aceita qualquer taxa; a decisão depende da taxa que existe hoje, não da que existiu.

As duas premissas que decidem o resultado

Prazo, entrada e sistema de amortização mexem no número. Duas premissas mudam a resposta: a valorização anual do imóvel e a rentabilidade líquida do investimento. Com as premissas padrão (4% de valorização, 11% no investimento), alugar termina dez anos com R$ 591 mil a mais. Subindo a valorização para 6% ao ano, a vantagem cai para R$ 358 mil. Com 8%, para R$ 80 mil. A 11% ao ano — imóvel valorizando tanto quanto a carteira — comprar passa a vencer por R$ 436 mil.

O caminho inverso vale igual: mantendo a valorização em 4% e derrubando a rentabilidade líquida para 8%, a vantagem de alugar encolhe de R$ 591 mil para R$ 331 mil. Ou seja: 3 pontos percentuais em qualquer uma das duas taxas movem centenas de milhares de reais no resultado. É por isso que a ferramenta avisa quando a valorização informada supera a rentabilidade do investimento — essa combinação decide sozinha o vencedor, e é rara.

Sobre a valorização, um dado ajuda a calibrar: pelo índice FipeZap, o preço médio de venda de imóveis residenciais nas principais capitais subiu na casa de 5% nominais entre 2015 e 2020, enquanto o IPCA acumulou cerca de 37% no mesmo período. Houve ciclos de alta forte antes (2008 a 2014) e depois (2021 a 2022), mas um imóvel que valoriza consistentemente acima do CDI por dez anos é exceção, não premissa de planilha. Uma valorização entre a inflação e 1 ou 2 pontos acima dela é um ponto de partida defensável.

SAC ou Price, e os custos que só o dono paga

No SAC, a amortização é constante e a parcela cai todo mês; na Tabela Price, a parcela é fixa e começa menor. Sobre R$ 640 mil em 360 meses a 11,5% ao ano, a primeira parcela do SAC é de R$ 7.610 e a da Price, de R$ 6.063. A Price cabe melhor na renda no início — e é por isso que o banco a oferece — mas amortiza mais devagar: em dez anos, o SAC paga R$ 584 mil de juros e deixa R$ 427 mil de saldo devedor; a Price paga R$ 678 mil de juros e deixa R$ 590 mil de dívida. Patrimônio do dono no décimo ano: R$ 758 mil no SAC contra R$ 594 mil na Price.

Além dos juros, o dono paga o que o inquilino não paga. Na compra: ITBI (2% a 3% do valor na maioria das capitais; 3% em Porto Alegre), escritura e registro (em torno de 1% a 1,5%). O simulador usa 4% no total, R$ 32 mil no imóvel de R$ 800 mil — dinheiro que não volta na venda. Ao longo do tempo: manutenção, fundo de obras do condomínio, IPTU nos contratos em que ele fica com o proprietário, e, se o imóvel for para alugar, vacância e comissão da imobiliária. O padrão de 1% ao ano do valor do imóvel é conservador; prédios antigos e casas costumam pedir mais.

• ITBI + escritura + registro: 3% a 5% do valor, pagos uma vez e não recuperáveis.
• Manutenção e reformas: 0,5% a 1% do valor ao ano, em média, ao longo de décadas.
• Corretagem na venda: 5% a 6% do valor, que o simulador não desconta do patrimônio final.
• Vacância, se for para alugar: um mês vazio por ano derruba o yield de 4,8% para 4,4%.

Quando comprar vence mesmo com a conta contra — e quando alugar vence

A planilha não é a decisão inteira. Comprar vence na prática quando a família precisa de estabilidade — escola dos filhos, reforma do jeito que se quer, ninguém pedindo o imóvel de volta em 30 dias. Vence também para quem não investiria a diferença: o financiamento é uma poupança forçada, e R$ 5 mil por mês que "sobrariam" alugando frequentemente viram consumo. O simulador assume disciplina perfeita do inquilino; se essa premissa é falsa para você, o resultado de alugar está superestimado.

Alugar vence quando a mobilidade tem valor — carreira em transição, cidade indefinida, família que ainda vai crescer ou encolher — e quando o imóvel é caro para o yield que entrega. Um apartamento de R$ 1,5 milhão que aluga por R$ 4.000 (0,27% ao mês) é um imóvel que o mercado de locação diz valer menos do que o mercado de venda pede. Nesses casos, alugar o imóvel bom e investir a diferença tende a deixar o inquilino mais rico que o dono por uma margem larga.

O aluguel de equilíbrio resolve boa parte da dúvida. Com as premissas padrão, os dois cenários empatam se o aluguel do imóvel de R$ 800 mil fosse R$ 5.571 por mês — 0,70% do valor, 8,4% ao ano. Se você acha aluguel abaixo disso, a conta pende para alugar; acima, para comprar. Compare o aluguel real do imóvel que você olhou com esse número antes de discutir qualquer outra coisa.

Exemplo completo com as premissas padrão

Imóvel de R$ 800 mil, entrada de 20% (R$ 160 mil), custos de aquisição de 4% (R$ 32 mil), R$ 640 mil financiados em 360 meses a 11,5% ao ano pelo SAC. Aluguel do mesmo imóvel: R$ 3.200, reajustado 4,5% ao ano. Valorização de 4% ao ano, investimento a 11% líquidos ao ano, custos de propriedade de 1% do valor ao ano. Horizonte: 10 anos.

Comprando: em dez anos o imóvel vale R$ 1.184.195 e ainda restam R$ 426.667 de dívida. Patrimônio líquido: R$ 757.529. Foram pagos R$ 584.170 só de juros no período. Alugando: os R$ 192 mil de entrada e custos são investidos no mês zero e, em cada mês, a diferença entre o custo do dono (R$ 8.279 no primeiro mês, caindo com o SAC) e o aluguel (R$ 3.200, subindo com o reajuste) vai para a carteira. Patrimônio no fim: R$ 1.348.576.

Diferença: R$ 591.047 a favor de alugar e investir, com os dois lados gastando exatamente o mesmo todo mês. O gráfico mostra que o dono começa na frente — tem R$ 160 mil de patrimônio no imóvel contra R$ 192 mil investidos — mas a curva do inquilino cresce mais rápido porque recebe aportes de R$ 5 mil por mês enquanto a do dono cresce só pela valorização e pela amortização. Mude as premissas para o seu caso: o número vai ser outro, e é para isso que a ferramenta existe.