Quitar o financiamento ou investir?

A regra dos juros: 11,5% só perde para o que rende mais de 11,5% líquido

Amortizar um financiamento é um investimento com taxa conhecida. Cada real que abate do saldo devedor deixa de pagar a taxa do contrato — 11,5% ao ano no exemplo padrão — pelo resto do prazo, sem imposto de renda, sem taxa de administração e sem risco de mercado. É contra esse número que qualquer alternativa precisa ser comparada: investir só ganha se render mais de 11,5% ao ano já líquido de IR e custos, e de forma consistente, pelo prazo que falta do contrato.

Hoje, com o CDI na casa de 14,9% ao ano, a renda fixa pós-fixada passa nesse teste: um CDB a 100% do CDI rende perto de 12,7% líquido acima de dois anos, e uma LCI a 95% do CDI, cerca de 14,2%, isenta. Então, neste momento, a conta pode favorecer investir. O detalhe que a conta rápida esconde é o prazo. O financiamento dura 25 anos; a Selic não fica em 14,9% por 25 anos. A taxa do contrato é certa e o rendimento do investimento não — o que a ferramenta mostra é a foto de hoje, e a decisão precisa ser refeita a cada ano.

Há ainda o custo que não aparece no contrato como juros. Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e taxa de administração elevam o custo efetivo total do financiamento em cerca de 1 a 2 pontos ao ano, e a TR, hoje baixa, já não foi zero em outros ciclos. Um contrato "a 11,5%" costuma custar 12,5% a 13% de CET — e esse é o número que o investimento precisa bater.

• Amortizar rende exatamente a taxa do contrato, sem IR e sem risco.
• Investir só vence se a rentabilidade líquida superar essa taxa pelo prazo restante.
• Compare com o CET, não com a taxa nominal do contrato.

Reduzir prazo ou reduzir parcela

Ao amortizar, o banco oferece duas saídas: manter a parcela e cortar meses do fim do contrato, ou manter o prazo e baixar a parcela. A economia de juros é muito diferente nas duas. Reduzir prazo elimina as últimas parcelas do contrato, e em Price essas parcelas ainda carregam juros sobre um saldo grande. Reduzir parcela dilui o mesmo abatimento ao longo de todo o prazo, e o saldo continua rendendo juros para o banco por mais tempo.

Com as premissas padrão — R$ 400 mil de saldo, 11,5% ao ano, 300 meses em SAC e R$ 100 mil amortizados — reduzir prazo economiza R$ 239.658 em juros e termina o contrato 75 meses antes. Reduzir parcela economiza R$ 137.143 e baixa a primeira parcela de R$ 4.978 para R$ 3.734. São R$ 102 mil de diferença pela mesma amortização, no mesmo contrato, no mesmo dia.

Reduzir parcela faz sentido quando o problema é o fluxo de caixa: a parcela está apertando o orçamento, a renda caiu ou há outro compromisso chegando. Aliviar R$ 1.244 por mês pode ser o que evita atraso — e atraso custa multa, juros de mora e, no limite, o imóvel. Se o orçamento está confortável, reduzir prazo é a escolha que mais dinheiro devolve. E a ferramenta faz a comparação justa: no cenário de reduzir parcela, a diferença mensal é reinvestida todo mês; no de reduzir prazo, as parcelas que deixam de existir são aplicadas até o fim do horizonte original.

SAC ou Price: onde a amortização extra vale mais

No SAC, a amortização mensal é constante e a parcela começa alta e cai. Na Tabela Price, a parcela é fixa, mas nos primeiros anos quase toda ela é juros. Para o mesmo saldo de R$ 400 mil a 11,5% ao ano em 300 meses, o SAC paga R$ 548.571 de juros no total; o Price paga R$ 770.498 — R$ 222 mil a mais, em troca de uma parcela inicial menor (R$ 3.902 contra R$ 4.978).

Essa diferença faz a amortização extra render mais no Price. Os mesmos R$ 100 mil reduzindo prazo cortam 75 meses do SAC e 167 meses do Price, porque no Price a parcela fixa passa a amortizar muito mais do saldo a cada mês. A economia de juros vai de R$ 239.658 no SAC para R$ 551.702 no Price. Quem tem Price e dinheiro disponível está na situação em que amortizar mais paga.

Em ambos os sistemas, amortizar cedo vale mais que amortizar tarde. Cada real abatido no primeiro ano deixa de pagar 11,5% por 25 anos; abatido no vigésimo ano, deixa de pagar por cinco. Se a decisão de amortizar já está tomada, adiar seis meses para "juntar um pouco mais" custa juros sobre o valor que já estava na mão.

FGTS como fonte de amortização

O saldo do FGTS rende TR mais 3% ao ano, mais a distribuição de resultados que o conselho decide anualmente — nos últimos anos, entre 4% e 6% no total. Usá-lo para abater um saldo que custa 11,5% ao ano é trocar um rendimento baixo por uma economia alta, e quase sempre compensa. É o uso do FGTS que menos depende de previsão de mercado.

As regras gerais, que o agente financeiro confirma caso a caso: o financiamento precisa estar no Sistema Financeiro de Habitação, o imóvel precisa ser residencial urbano e do próprio trabalhador, e o titular não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem outro financiamento ativo no SFH. Exige-se no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos. Para amortizar ou quitar o saldo, o intervalo mínimo entre um uso e outro é de dois anos; para pagar parte das prestações (até 80% de cada parcela por 12 meses), as condições são outras.

O FGTS não serve para a reserva de emergência — só sai em hipóteses legais — e não há decisão de alocação a tomar sobre ele. Por isso, quando as regras permitem, ele costuma ser a primeira fonte de amortização, antes de qualquer dinheiro que esteja investido e líquido.

O que vem antes: reserva e dívidas mais caras

Amortizar o imobiliário é a última dívida da fila, não a primeira. Cartão de crédito rotativo custa acima de 400% ao ano; cheque especial, acima de 130%; crédito pessoal sem garantia, entre 40% e 90%; financiamento de veículo, entre 20% e 30%. Qualquer real disponível rende mais abatendo essas dívidas do que o imobiliário a 11,5% — a ordem é pela taxa, da maior para a menor, sem exceção.

Antes mesmo das dívidas vem a reserva de emergência. Dinheiro que vai para o saldo devedor volta para o imóvel e só sai vendendo ou refinanciando, a um custo maior que o juro economizado. Quem amortiza com a reserva e perde o emprego no mês seguinte volta para o cartão de crédito, e a economia de 11,5% vira um custo de 400%. Separe de 6 a 12 meses de despesas em aplicação com resgate imediato e só então olhe para o financiamento.

Há também o que a ferramenta não mede: a tranquilidade de dever menos, a liberdade de trocar de emprego ou cidade, a possibilidade de vender o imóvel sem saldo a cobrir. Isso tem valor, mas ele é seu, não da planilha — e não deve ser usado para justificar amortizar com o dinheiro que deveria estar disponível.

Exemplo completo com as premissas padrão

Saldo devedor de R$ 400 mil a 11,5% ao ano (0,91% ao mês), 300 meses restantes em SAC, R$ 100 mil disponíveis, investimento rendendo 11% ao ano líquido, amortização reduzindo prazo. Sem amortizar, a primeira parcela é de R$ 4.978 e o contrato ainda custa R$ 548.571 de juros até o fim.

Cenário amortizar: o saldo cai para R$ 300 mil, a amortização mensal de R$ 1.333 é mantida e o contrato termina em 225 meses, 75 antes do previsto. Os juros caem para R$ 308.913, uma economia de R$ 239.658. A parcela cai R$ 911 de imediato (os juros sobre os R$ 100 mil que deixaram de existir) e, nos últimos 75 meses, cai para zero. Esse fluxo livre, aplicado a 11% ao ano até o mês 300, vira R$ 1.411.245.

Cenário investir: os R$ 100 mil rendem 11% ao ano por 300 meses e viram R$ 1.358.546, enquanto as parcelas originais seguem sendo pagas. Amortizar termina R$ 52.699 à frente. A margem é pequena porque a taxa informada (11%) está perto da taxa de equilíbrio (11,5%). Com 13% ao ano líquido, investir ganha por R$ 216.786; com 9%, amortizar ganha por R$ 193.041. O resultado é sensível a meio ponto de rentabilidade — e é por isso que a rentabilidade líquida, não a bruta, é o único número que serve nessa conta.